離婚時(shí)，房子能否分割？怎么分割？以什么方式分割？具體采用按份共有、作價(jià)補(bǔ)償、變價(jià)補(bǔ)償還是何種方式？如果房子給一方所有，要給另一方折價(jià)款嗎？折價(jià)款怎么計(jì)算？折價(jià)款給多少合適？帶著這些問(wèn)題，我們通過(guò) Alpha 案例庫(kù)檢索后，仔細(xì)研讀了武漢地區(qū)法院 2020 年度發(fā)布的所有離婚案件，篩選了涉及房產(chǎn)分割且具有參考意義的有效案件，就大家普遍關(guān)心的上述問(wèn)題，梳理如下，以供讀者參考。
 

　　01、第一種情形：不予處理

　　法院審理離婚案件，通常情況會(huì)對(duì)房產(chǎn)糾紛一并進(jìn)行處理，但也存在如下可能不予處理的情況：

　　• 第一，原被告均同意不作分割處理的；

　　• 第二，原告僅起訴離婚而不請(qǐng)求財(cái)產(chǎn)分割；

　　• 第三，被告下落不明導(dǎo)致無(wú)法查清的情況；

　　• 第四，房產(chǎn)涉及第三人的權(quán)益；

　　• 第五，房產(chǎn)尚未辦理房產(chǎn)證的。

　　【案例 1】解讀：原被告雙方均同意不作分割處理，法院不予處理。

　　案件事實(shí)：2015 年 5 月，雙方以 335000 元的價(jià)格按揭貸款購(gòu)買了一套房屋，首付款 101000 元，貸款 234000 元，貸款期限 20 年。

　　裁判觀點(diǎn)：對(duì)于夫妻共同財(cái)產(chǎn)、共同債務(wù)的分割，因雙方對(duì)婚后原告透支的信用卡以及網(wǎng)絡(luò)貸款的用途暫未分清，均同意在本案中暫不處理，本院依法予以準(zhǔn)許。

　　案例索引：深圳市南山區(qū)人民法院(2020)深0115民初3288號(hào)

　　【案例 2】解讀：原告僅起訴離婚而不請(qǐng)求財(cái)產(chǎn)分割，且另一方缺席的，法院不予處理。

　　案件事實(shí)：桑某只要求與柳甲離婚，對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)不要求處理，以后另行主張。

　　裁判觀點(diǎn)：關(guān)于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，因柳甲未到庭參加訴訟，桑某要求在本案中不作處理，雙方可另行主張。

　　案例索引：深圳市南山區(qū)人民法院(2020)深0115民初3768號(hào)

　　【案例 3】解讀：被告下落不明導(dǎo)致對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)及債務(wù)無(wú)法查清，法院不予處理。

　　案件事實(shí)：原告劉某與被告汪甲婚后因家庭瑣事產(chǎn)生矛盾，2018年4月27日劉某向公安機(jī)關(guān)報(bào)警，稱汪甲失聯(lián)。同年5月29日，劉某訴至法院，要求與汪甲離婚。

　　裁判觀點(diǎn)：關(guān)于夫妻共同財(cái)產(chǎn)及債務(wù)問(wèn)題，被告汪甲現(xiàn)下落不明，有關(guān)夫妻共同財(cái)產(chǎn)及債務(wù)問(wèn)題無(wú)法查清，原告于庭審中放棄對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)及債務(wù)進(jìn)行處理的請(qǐng)求，僅要求解除婚姻關(guān)系。因此，有關(guān)夫妻共同財(cái)產(chǎn)及債務(wù)問(wèn)題，本案不予處理。

　　案例索引：深圳市南山區(qū)人民法院(2020)深0115民初666號(hào)
 

　　【案例 4】解讀：房產(chǎn)有貸款，涉及第三人的利益，法院不予處理。

　　案件事實(shí)：因喻甲未依約按期履行上述房屋貸款的還款義務(wù)，中國(guó)銀行股份有限公司深圳市直支行以喻甲、付某為被告向深圳市福田區(qū)人民法院提起訴訟，要求判令喻甲、付某償還本金余額 577,196.07 元，承擔(dān)利息、罰息，并要求判令喻甲、付某協(xié)助辦理上述房屋的正式抵押登記手續(xù)，若拒不協(xié)助辦理抵押登記該銀行有權(quán)以上述房屋折價(jià)或拍賣、變賣后所得價(jià)款優(yōu)先受償?shù)取?/span>

　　裁判觀點(diǎn)：因涉案房屋涉及案外人權(quán)益，該房屋及剩余貸款當(dāng)前不宜處理。

　　案例索引：深圳市漢陽(yáng)區(qū)人民法院(2019)深0105民初4503號(hào)

　　【案例 5】解讀：房產(chǎn)權(quán)屬不清，涉及第三人的利益，法院不予處理。

　　案件事實(shí)：涉案房屋于2003年1月登記在被告童甲名下，原告陳某認(rèn)為該房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

　　被告童甲提交了相關(guān)證據(jù)證明涉案房屋系開(kāi)發(fā)商欠童甲之父童某貴紅磚貨款而抵償給童某貴，童某貴系該房的實(shí)際所有人，童某貴本想將該房贈(zèng)與孫子童乙，但因其當(dāng)時(shí)年齡太小而登記在童甲名下，現(xiàn)已交由童乙管理并收取收益。

　　裁判觀點(diǎn)：由于涉案房屋實(shí)際權(quán)利人與登記權(quán)利人可能不一致，涉及到案外人的利益，不宜在本案中進(jìn)行處理。

　　案例索引：深圳市南山區(qū)人民法院（2020）深0115民初1775號(hào)

　　【案例 6】解讀：未辦理房產(chǎn)證的房產(chǎn)，法院不予處理。

　　案件事實(shí)：夏甲與肖某協(xié)商離婚，雙方簽訂《離婚協(xié)議書(shū)》，約定：婚后購(gòu)買的涉案房屋（未辦理房產(chǎn)證）合同價(jià)款705萬(wàn)元，購(gòu)房時(shí)以夏甲為主貸人貸款420萬(wàn)元，現(xiàn)尚剩余貸款本金400萬(wàn)元，該房產(chǎn)歸夏甲所有。后雙方未依照離婚協(xié)議約定履行相關(guān)義務(wù)。

　　裁判觀點(diǎn)：雙方尚未辦理涉案房屋房產(chǎn)證，法院暫不予處理，雙方可待辦理房產(chǎn)證后自行協(xié)商處理或另循法律途徑解決。

　　案例索引：深圳市福田區(qū)人民法院（2020）深0102民初148號(hào)
 

　　02、第二種情形：直接分割

　　一、按份共有

　　按份共有，指共有人分別按照份額對(duì)共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。離婚案件中，多以平均分割為主，也有一方按適當(dāng)比例多分的情形。

　　【案例 7】解讀：因原被告雙方?jīng)]有能力對(duì)對(duì)方進(jìn)行補(bǔ)償，可以選擇按份共有方式進(jìn)行房產(chǎn)分割。

　　案件事實(shí)：2015年4月29日，程某與張甲共同購(gòu)買涉案房屋，支付首付款后，程某、張甲與華夏銀行股份有限公司解放支行簽訂《個(gè)人房屋抵押借款合同》，截止2020年8月20日，該房屋差欠銀行貸款余額186357.50元。2015年5月13日，程某取得涉案房屋權(quán)屬證明。后，雙方起訴離婚，并要求分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

　　裁判觀點(diǎn)：程某與張甲婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的涉案房屋，系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，雙方因沒(méi)有能力對(duì)對(duì)方進(jìn)行補(bǔ)償，均同意對(duì)涉案房屋各享有 50%份額，差欠銀行的貸款各自承擔(dān)一半，本院對(duì)此予以照準(zhǔn)。

　　案例索引：龍華區(qū)人民法院（2020）深0106民初3355號(hào)

　　【案例 8】解讀：因本案房屋登記為原被告雙方共同共有，以按份共有（平均分割）方式進(jìn)行房產(chǎn)分割。

　　案件事實(shí)：涉案房屋登記在劉某、謝甲名下，共同共有。房屋每月需償還貸款，劉某、謝甲系共同貸款人，謝甲為主貸款人。后雙方起訴離婚，并要求分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

　　裁判觀點(diǎn)：登記在劉某、謝甲名下的涉案房屋，由劉某、謝甲各享有該房屋所有權(quán)份額的 50%；剩余貸款由劉某、謝甲在其享有的房屋份額內(nèi)，即每月各負(fù)擔(dān)一半應(yīng)償還的貸款金額直至共同償還完畢止。

　　案例索引：龍華區(qū)人民法院(2020)深0106民初1187號(hào)

　　【案例 9】解讀：因原被告雙方第一次離婚時(shí)就房產(chǎn)分割進(jìn)行了事先約定，再婚后并未就份額發(fā)生任何改變，以按份共有（平均分割）進(jìn)行房產(chǎn)分割。

　　案件事實(shí)：王某、黃某婚后未生育子女。2008年3月20日，雙方登記離婚，并簽訂《離婚協(xié)議書(shū)》，約定：兩人因感情不和，經(jīng)協(xié)商自愿離婚，對(duì)財(cái)產(chǎn)分割達(dá)成協(xié)議。位于龍華區(qū)***房產(chǎn)一套雙方各自享有一半份額，如有償轉(zhuǎn)讓需經(jīng)另一方同意，同時(shí)，所得房款雙方各自分得一半。離婚后，雙方均未離家。2009年，王某與黃某登記復(fù)婚，復(fù)婚后未添置夫妻共同財(cái)產(chǎn)，亦未對(duì)黃某名下的房屋再次進(jìn)行約定。

　　裁判觀點(diǎn)：對(duì)王某主張的請(qǐng)求確認(rèn)其享有登記在黃某名下案涉房屋所有權(quán)的訴訟請(qǐng)求，因該房屋在2008年3月20日雙方登記離婚時(shí)已作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行了分割，雙方對(duì)該房屋各享有50%的所有權(quán)。雙方復(fù)婚后未對(duì)該房屋權(quán)屬重新約定，故該房屋在雙方離婚后至復(fù)婚至今均屬于雙方按份共有，即王某、黃某各享有該房屋50%的所有權(quán)。

　　案例索引：龍華區(qū)人民法院(2020)深0106民初2839號(hào)

　　【案例 10】解讀：因案涉房屋出資來(lái)源于一方父母，登記在配偶雙方名下，對(duì)出資一方子女按適當(dāng)比例多分，即增加（5%）比例。這意味著，房產(chǎn)出資會(huì)直接影響房產(chǎn)分割比例。

　　案件事實(shí)：2014年6月23日，坐落于龍華區(qū)***房屋登記于李甲、馮某名下（按份共有）。庭審中，雙方均不主張?jiān)摲课萃耆袡?quán)，僅要求法院確認(rèn)其享有該房屋所有權(quán)的份額。

　　裁判觀點(diǎn)：關(guān)于案涉房屋所有權(quán)歸屬的問(wèn)題，被告李甲抗辯該房屋尚欠其父母560,000元的房款，但未提供證據(jù)證明，該辯稱理由本院不予采納；登記在原告馮某、被告李甲名下的案涉房屋歸原告馮某、被告李甲按份共有，考慮到該房屋購(gòu)房款一部分來(lái)源于被告李甲父母，故在雙方所有權(quán)份額上本院予以調(diào)整為原告馮某享有該房屋所有權(quán)份額45%，被告李甲享有該房屋所有權(quán)份額55%。

　　案例索引：龍華區(qū)人民法院(2020)深0106民初3747號(hào)
 

　　二、作價(jià)補(bǔ)償

　　作價(jià)補(bǔ)償，指產(chǎn)權(quán)歸一方所有，由其向另一方支付折價(jià)款，而對(duì)于產(chǎn)權(quán)歸屬一般由雙方協(xié)商，協(xié)商不成的，法院可根據(jù)具體情況作出裁判；支付對(duì)方折價(jià)款的數(shù)額，同樣優(yōu)先遵循雙方協(xié)商原則，協(xié)商不成的，可以進(jìn)行評(píng)估并根據(jù)評(píng)估值確定。但在司法案件的實(shí)際處理過(guò)程中，對(duì)于折價(jià)款的計(jì)算方式相對(duì)比較復(fù)雜，需要從時(shí)間節(jié)點(diǎn)上區(qū)分婚前和婚后情形、從出資方式上區(qū)分全款和按揭的情形。
 

　　（一）婚前個(gè)人出資，婚后共同還貸的房產(chǎn)

　　《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>婚姻家庭編的解釋（一）》第七十八條規(guī)定，夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸登記一方，尚未歸還的貸款為不動(dòng)產(chǎn)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)民法典第一千零八十七條第一款規(guī)定的原則，由不動(dòng)產(chǎn)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。故，法院判定婚前由一方個(gè)人出資，婚后共同還貸的，會(huì)對(duì)共同還貸及增資部分進(jìn)行分割，具體到不同案件計(jì)算方式也會(huì)存在差別。

　　【案例 11】解讀：法院綜合考慮房產(chǎn)購(gòu)買及房產(chǎn)增值率、成新率等，具體計(jì)算公式為“婚后共同還貸/2÷購(gòu)房款×房屋現(xiàn)值（雙方認(rèn)可）”。

　　第 1 步：“婚后共同還貸 142974.49/2=71487.245 元”為個(gè)人實(shí)際已經(jīng)支付價(jià)款。

　　第 2 步：“個(gè)人實(shí)際已經(jīng)支付價(jià)款 71487.245÷購(gòu)房款（500000+400000+100000）=0.071487245≈7.1%”，即個(gè)人實(shí)際支付價(jià)款占購(gòu)房款比例。

　　第 3 步：“比例 7.1%×房屋現(xiàn)價(jià)值 2400000=17040000 元，即房屋現(xiàn)值折價(jià)款。

　　案件事實(shí)：2013年6月22日，陳甲購(gòu)買案涉房屋，首付款500,000元；商業(yè)貸款400,000元；公積金貸款100,000元。

　　借款合同顯示：每月商業(yè)貸款需償還2371.27元、公積金貸款需償還 506.69元，合計(jì)2877.96元。商業(yè)貸款至今共計(jì)還貸113,551.44元；公積金中心顯示：陳甲月還款常數(shù)439.15元，至今共計(jì)還貸29，423.05元；兩項(xiàng)累計(jì)還貸142,974.49元。雙方均確認(rèn)該房屋現(xiàn)價(jià)值 2400000 元。

　　裁判觀點(diǎn)：陳甲應(yīng)對(duì)劉某就婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及相對(duì)應(yīng)的財(cái)產(chǎn)增值部分進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。本院綜合考慮房產(chǎn)購(gòu)買及房產(chǎn)增值率、成新率等等，酌定陳甲補(bǔ)償劉某房產(chǎn)折價(jià)款 170,000 元。

　　案例索引：龍華區(qū)人民法院(2020)深0106民初1339號(hào)

　　【案例 12】解讀：如不足以證明銀行貸款在婚后完全由原告父母償還，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為家庭共同償還，即原告父母與原、被告雙方婚后共同還貸，法院具體計(jì)算公式為“婚后共同還貸×房屋現(xiàn)值（評(píng)估）÷購(gòu)房款/2”。

　　具體到本案中，計(jì)算方法為：婚后共同還貸 22/2× 房屋現(xiàn)值（評(píng)估）184 ÷ 購(gòu)房款45.4/2= 22.3 萬(wàn)元

　　（注意這里“婚后共同還貸/2×房屋現(xiàn)值÷購(gòu)房成本/2”中最后又除以二，系將父母以及原被告夫妻作為兩個(gè)分開(kāi)的整體，進(jìn)而剔除原告父母還款部分）。

　　案件事實(shí)：原告結(jié)婚前購(gòu)買案涉房屋，支付首付款136600元后，余款317000元為銀行按揭，貸款期限為20年，原告父母幫助償還部分貸款。原告與被告結(jié)婚后，雙方共同償還貸款22萬(wàn)元。案涉房屋評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值為184萬(wàn)元。

　　裁判觀點(diǎn)：原告婚前購(gòu)買的案涉房屋，雖能舉證證明其父母支取工資收入為其分期償還貸款。但是，原告與被告結(jié)婚后用自己的銀行賬戶償還貸款，其父取款的時(shí)間、金額，償還能力與貸款償還時(shí)間、金額不能完全對(duì)應(yīng)，不足以證明銀行貸款在婚后完全由原告父母償還。應(yīng)當(dāng)認(rèn)定家庭共同償還，即原告父母與原、被告雙方婚后共同還貸。共同還貸房屋增值部分，原告應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償被告22.3萬(wàn)元。

　　案例索引：深圳市龍華區(qū)人民法院(2019)深0111民初8923號(hào)

　　【案例 13】解讀：法院具體計(jì)算公式為“婚后共同還貸本息/（購(gòu)房款+已付貸款利息）×房屋現(xiàn)值（雙方認(rèn)可）/2”，即，婚后共同還貸本息237794.08/房屋總價(jià)款及利息 440358.8×認(rèn)可房屋現(xiàn)值 1520000÷2=410400元。

　　裁判觀點(diǎn)：案涉房屋系史甲于2005年婚前支付首付款后購(gòu)買，史甲、王某婚姻關(guān)系存續(xù)期內(nèi)共同償還貸款。雙方婚后就上述房屋償還貸款本息273,794.08元，但其中36,000元系史甲于 2010年5月24日提取其名下公積金余額償還，該部分還貸不屬于婚后共同財(cái)產(chǎn)還貸，故史甲、王某雙方婚后共同還貸本息約為237,794.08元，占該房屋總價(jià)款及利息 440,358.8 元的比例為54%，結(jié)合史甲、王某認(rèn)可的該房屋現(xiàn)價(jià)值為1,520,000元，故史甲就雙方婚姻關(guān)系存續(xù)期內(nèi)的共同還貸部分及其增值部分補(bǔ)償王某410,400元。

　　案例索引：深圳市中級(jí)人民法院（2020）深 01 民終 456 號(hào)

　　【案例 14】解讀：法院具體計(jì)算公式為“婚后共同還貸÷（購(gòu)房款+已付貸款利息）×房屋現(xiàn)值（酌定市場(chǎng)行情）/2”，先計(jì)算出婚后實(shí)際支付價(jià)款占購(gòu)房款本息比例，再計(jì)算出該比例所對(duì)應(yīng)的房屋現(xiàn)值（房屋面積×市場(chǎng)現(xiàn)單價(jià)），最后算出的金額的一半即為個(gè)人應(yīng)分得的折價(jià)款，即婚后共同還貸48352.32/（購(gòu)房款434238+已付貸款利息117305.89）×房屋現(xiàn)值1040270/2=45598.78 元。

　　案件事實(shí)：2012 年 9 月，原告方甲購(gòu)買了案涉房屋，合同成交價(jià)為 434238元，建筑面積 94.57 平方米，貸款303000元，貸款期限30年，每月還款2014.68元，2018年9月至2020年9月期間共還款48352.32元，截止2020年9月，共還貸款利息117305.89 元。

　　訴訟中，原告方甲認(rèn)可該房目前價(jià)格為12000元/平方米至13000元/平方米之間，后原告方甲又變更意見(jiàn)為10000元/平方米，被告張某認(rèn)為該房目前價(jià)格為12000元/平方米至13000元/平方米之間。

　　裁判觀點(diǎn)：案涉房屋產(chǎn)權(quán)依法判歸原告方甲，剩余房貸由原告方甲償還，雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分由原告方甲對(duì)被告張某進(jìn)行補(bǔ)償。

　　關(guān)于房屋現(xiàn)價(jià)值，雖然雙方的認(rèn)可仍有差異，但考慮到雙方婚后時(shí)間較短，為減輕當(dāng)事人訴訟成本，本院根據(jù)本地市場(chǎng)行情酌定按11000元/平方米予以計(jì)算。經(jīng)核算后，應(yīng)分割的還貸及增值數(shù)額為91196元，由原告方甲向被告張某補(bǔ)償50%即45598元。

　　案例索引：深圳市南山區(qū)人民法院(2020)深0115民初4268號(hào)

　　【案例 15】解讀：法院具體計(jì)算公式為“婚后共同還貸×房屋現(xiàn)值÷房屋總成本/2”，即“婚后共同還貸（婚后共同還貸-原告婚前公積金還貸）×房屋現(xiàn)值（房屋單價(jià)現(xiàn)值×建筑面積）÷房屋總成本（購(gòu)房款+交易契稅+維修基金+還貸利息）÷2”。

　　詳細(xì)步驟：第 1 步，計(jì)算婚后共同還貸 267085.52 元（婚后共同還貸 282094.64 -原告婚前公積金還貸 15009.12）；第 2 步，計(jì)算房屋現(xiàn)值 1271360 元（雙方認(rèn)可的房屋單價(jià)現(xiàn)值16,000×建筑面積79.46）；第 3 步，計(jì)算房屋總成本 658191.1 元（購(gòu)房款 588004+交易契稅5880.04+維修基金5801+還貸利息 58506.06）；第 4 步，計(jì)算增值比例為1.9316[（房屋現(xiàn)值 1271360 ÷房屋總成本 658191.1]；第 5 步，計(jì)算婚后共同還貸及其增值金額515902.39元（婚后共同還貸 267085.52 ×增資比例 1.9316）；第 6 步，計(jì)算折價(jià)款257951.20元（共同還貸及其增值515902.39÷2）。

　　案件事實(shí)：原告宋甲婚前購(gòu)買案涉房屋，合同價(jià)格為588,004元，交易契稅為5,880.04 元，維修基金為5,801元，登記在原告宋甲名下。

　　婚后原告宋甲與被告余某共同還貸金額為282,094.64元（2014年8 月至2019年8月），其中支付利息共計(jì)58,506.06元。2015年7月14 日，原告宋甲提前還貸150,000元。

　　截至2019年8月，該房屋剩余貸款本金243,293.52 元。原、被告雙方均認(rèn)可該房屋現(xiàn)價(jià)值為16,000元每平方米，由原告宋甲取得并對(duì)被告余某進(jìn)行補(bǔ)償。原告宋甲婚前公積金余額為35,840.50元。截至 2019年8月，原告宋甲公積金余額為20,831.38元。

　　裁判觀點(diǎn)：夫妻共同財(cái)產(chǎn)中，案涉系原告宋甲婚前購(gòu)買，為其婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，婚后共同還貸及其增值部分應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，原、被告雙方均認(rèn)可該房屋現(xiàn)價(jià)值為16,000元每平方米，由原告宋甲取得，原告宋甲對(duì)被告余某折價(jià)補(bǔ)償，本院予以準(zhǔn)許。

　　被告余某主張的婚前出資裝修已作為該房屋的增值部分在房屋現(xiàn)價(jià)值中予以體現(xiàn)，被告余某婚后亦在該房屋中居住生活，裝修價(jià)值隨時(shí)間推移已折損，本院不再重復(fù)計(jì)算。婚后原告宋甲與被告余某共同還貸金額為282,094.64元，原告宋甲婚前公積金余額為35,840.50 元。

　　截至2019年8月的公積金余額為20,831.38元，即還貸金額中動(dòng)用了原告宋甲婚前公積金15,009.12元，原、被告婚后共同財(cái)產(chǎn)實(shí)際還貸金額應(yīng)為267,085.52元。房屋增值比例為1.9316，原、被告婚后共同還貸及其增值金額為515,902.39元，原告宋甲應(yīng)補(bǔ)償被告余某257,951.20 元。

　　案例索引：武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院(2019)深0191民初2668號(hào)

　　【案例 16】解讀：1.從產(chǎn)權(quán)歸一方角度來(lái)看：案涉房屋雖系雙方共有財(cái)產(chǎn)，但在經(jīng)濟(jì)上李甲付出較多，且案涉房屋現(xiàn)實(shí)際由李甲實(shí)際居住，故案涉房屋判歸李甲所有較為適宜；

　　2.本案法院明顯考量的是房產(chǎn)實(shí)際出資問(wèn)題，直接影響折價(jià)款數(shù)額的確定；

　　3.從支付對(duì)方折價(jià)款角度來(lái)看：法院綜合考慮案涉房屋首付款（均由李甲一方支付）、婚前還貸支付的款項(xiàng)、婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，根據(jù)裁判推出法院最貼近的計(jì)算公式為“[房屋現(xiàn)凈值（房屋現(xiàn)值(雙方認(rèn)可)-未到期貸款本金）-實(shí)際已還款（已付首付款+已還款本金+已還款利息）]/2”，即{房屋現(xiàn)凈值 646592.01元（房屋現(xiàn)值 850000-未到期貸款本金203407.99 ）-已還款238665.19元[已付首付款(69000+20000)+已還款本金55700.97+已還款利息93964.22]}/2=203963.41元。

　　案件事實(shí)：2012年8月9日，羅某、李甲共同與武漢華美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了《深圳市商品房買賣合同》，約定購(gòu)買案涉房屋，總價(jià)款379000元。

　　同日，李甲通過(guò)其銀行賬戶向武漢華美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司支付部分首付款30000元。2012年10月10日，羅某又另行與武漢華美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了一份《深圳市商品房買賣合同》，約定購(gòu)買案涉房屋，總價(jià)款379000元，其中首付款119000元，剩余房款260000元由羅某通過(guò)向中國(guó)銀行顯正支行貸款的方式支付，貸款期限20年。

　　2012年10月10日簽訂的商品房買賣合同在房管部門進(jìn)行了備案登記。李甲分別于2013年2月25日、3月12日向武漢華美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司支付首付款69000元、20000元。

　　嗣后，償還案涉房屋貸款的款項(xiàng)由李甲轉(zhuǎn)給羅某，再由羅某支付至指定賬戶。截至2019年10月6日，案涉房屋共還款本金55700.97元及利息93964.22元，未到期貸款本金203407.99元，之后再未還貸。

　　案涉房屋交房后由羅某、李甲及家人共同居住。

　　2019年3月14日，案涉房屋產(chǎn)權(quán)登記在羅某名下。雙方均認(rèn)可案涉房屋的現(xiàn)有價(jià)值按照850000元計(jì)算。

　　裁判觀點(diǎn)：案涉房屋雖系雙方共有財(cái)產(chǎn)，但在經(jīng)濟(jì)上李甲付出較多，且案涉房屋現(xiàn)實(shí)際由李甲居住，故案涉房屋判歸李甲所有較為適宜，尚未歸還的貸款由李甲償還，李甲應(yīng)對(duì)羅某進(jìn)行補(bǔ)償。

　　訴訟中雙方同意案涉房屋的現(xiàn)有價(jià)值按850000元計(jì)算，扣除案涉房屋未到期貸款本金203407.99元后，綜合考慮案涉房屋首付款、婚前還貸支付的款項(xiàng)、婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，本院酌定由李甲補(bǔ)償羅某200000元。

　　案例索引：深圳市南山區(qū)人民法院（2019）深0115民初9538號(hào)

　　歸納而言，婚前由一方個(gè)人出資，婚后共同還貸的房產(chǎn)，法院在衡量分割比例時(shí)，主要考慮因素包括但不限于房產(chǎn)增值率、成新率、首付款貢獻(xiàn)大小、實(shí)際還款貢獻(xiàn)、還款構(gòu)成等因素。

　　在進(jìn)行分割計(jì)算時(shí)，總體思路是按房產(chǎn)現(xiàn)值與共同分割部分份額的乘積來(lái)計(jì)算。

　　其中房產(chǎn)現(xiàn)值可能是房產(chǎn)自身評(píng)估價(jià)值、可能是雙方共同認(rèn)可價(jià)值、還可能是法院參照市場(chǎng)價(jià)酌定價(jià)值，這其中有的基準(zhǔn)為房屋現(xiàn)凈值（即另行剔除未到期貸款本金）；

　　共同分割部分份額為共同還貸部分占實(shí)際總房款的比例，實(shí)際總房款大多為實(shí)際支付購(gòu)房款與已付貸款本息之和，也有將稅款契稅、維修基金等合并列入實(shí)際總房款之內(nèi)的。

　　我們可以看到，房產(chǎn)的分割并沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，故考慮房產(chǎn)分割時(shí)，可以盡量設(shè)計(jì)多種分割模式，從而選擇最適合且最有依據(jù)的模式。
 

　　（二）婚后共同出資購(gòu)房

　　【案例 17】解讀：本案以房產(chǎn)現(xiàn)值（評(píng)估現(xiàn)值）為分割依據(jù)，法院具體計(jì)算方式為“房屋現(xiàn)值/2”，即3224300/2=1612150元＞1600000元（未取得產(chǎn)權(quán)配偶一方的實(shí)際主張）；需要注意的是，本案雙竟雙限商品房雖然無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，但可以通過(guò)另案分割。

　　案件事實(shí)：張甲預(yù)購(gòu)案涉房屋一套，因?yàn)橄迪迌r(jià)商品房，無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。截止本案起訴時(shí)，該房屋購(gòu)房合同未簽訂。

　　另查明，2011年12月23日張甲第一次繳納房款150000元，舊房款沖抵24410.74元，2012年12月19日，張甲向校方繳款636182.5 元。

　　裁判觀點(diǎn)：馬某不主張?jiān)摲课莸乃袡?quán)，要求張甲根據(jù)評(píng)估報(bào)告的價(jià)值給予一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金1600000元的訴訟請(qǐng)求。法院經(jīng)審查認(rèn)定，涉案房屋的現(xiàn)價(jià)值評(píng)估為3224300元（不含婚后張甲對(duì)房屋裝修的價(jià)值部分），根據(jù)雙方離婚時(shí)財(cái)產(chǎn)分割的情況，即均按50%的比例進(jìn)行夫妻財(cái)產(chǎn)分割，故法院對(duì)馬某主張由張甲向其支付房屋經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金1600000元的訴訟請(qǐng)求予以支持。

　　案例索引：深圳市中級(jí)人民法院(2020)深 01 民終 462 號(hào)

　　【案例 18】解讀：本案以房產(chǎn)現(xiàn)值（評(píng)估現(xiàn)值）為分割依據(jù)，法院具體計(jì)算方式為“房屋現(xiàn)值/2”，即1979600元/2=989800元；需要注意的是，本著照顧女方的原則，女方獲得補(bǔ)償款1000000元＞989800 元。

　　案件事實(shí)：原告陳某與被告童甲系夫妻，案涉房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，登記在童甲名下。后，陳某起訴離婚，請(qǐng)求分割案涉房產(chǎn)。由于原、被告雙方對(duì)房屋價(jià)值未能達(dá)成一致意見(jiàn)，經(jīng)法院委托評(píng)估，案涉房屋目前評(píng)估單價(jià)為11251元/平方米，總價(jià)為1979600元。

　　裁判觀點(diǎn)：案涉房屋評(píng)估總價(jià)為1979600元。考慮到該房現(xiàn)由被告童甲及其子居住，本院認(rèn)為該房歸由被告童甲所有為宜，本著照顧女方的原則，由被告童甲向原告陳某支付房屋補(bǔ)償款1000000元。

　　案例索引：深圳市南山區(qū)人民法院（2020）深0115民初1775號(hào)

　　【案例 19】解讀：本案以房產(chǎn)現(xiàn)凈值（雙方認(rèn)可現(xiàn)值-債務(wù)）為分割依據(jù)，法院具體計(jì)算方式為“（房屋現(xiàn)值-尚欠貸款）/2”，即（房屋現(xiàn)值1700000元－尚欠貸款411039.49元）/2=644480.26元。

　　案件事實(shí)：2013年6月20日，詹甲與中國(guó)水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)武漢有限公司簽訂《深圳市商品房買賣合同》，由詹甲向該公司購(gòu)買案涉房屋，建筑面積為83.07平方米，總金額為674964元，房屋首付款為204946元，貸款470000元。

　　房屋首付款由肖某支付48000元，余款由詹甲支付，詹甲自認(rèn)其支付的首付款中有120000元系其父親出資，該款系其父親對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與。截止2020年8月15日，該房屋尚欠貸款為411039.49元，雙方均認(rèn)可此房屋現(xiàn)價(jià)值為1700000元，均同意此房由詹甲所有，由詹甲給予肖某相應(yīng)補(bǔ)償。

　　裁判觀點(diǎn)：雙方于婚后購(gòu)買的案涉房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，現(xiàn)雙方均同意該房屋的相關(guān)權(quán)益由詹甲享有，予以照準(zhǔn)，詹甲應(yīng)支付給肖某相應(yīng)補(bǔ)償款644480.26元。截止2020年8月15日，尚未償還的涉案房屋的貸款由詹甲承擔(dān)。

　　案例索引：深圳市中級(jí)人民法院(2020)深01民終11903號(hào)

　　【案例20】解讀：本案以房產(chǎn)現(xiàn)凈值（房屋評(píng)估現(xiàn)值-債務(wù)）為分割依據(jù)，法院具體計(jì)算方式為“（房屋現(xiàn)值-尚欠貸款）/2”，即（房屋現(xiàn)值670757.1-尚欠貸款100000）/2=285378.55元。

　　案件事實(shí)：2012年5月16日，原、被告共同購(gòu)買案涉房屋，購(gòu)房款 463，331元，約定各占50%份額。現(xiàn)該房屋出租，租金由原告收取，尚有按揭貸款近10萬(wàn)元。

　　現(xiàn)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值為67.28萬(wàn)元。

　　裁判觀點(diǎn)：案涉房屋婚后購(gòu)買，為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，按照約定各享有 50%的份額。該房屋現(xiàn)評(píng)估價(jià)值670757.1元，被告無(wú)住房，應(yīng)當(dāng)判歸被告為宜，折抵共同債務(wù)（按揭貸款）后，由被告支付原告50%價(jià)款28.5萬(wàn)元。

　　案例索引：深圳市龍華區(qū)人民法院(2019)深0111民初8923號(hào)

　　【案例21】解讀：本案以房產(chǎn)現(xiàn)凈值（雙方認(rèn)可現(xiàn)值-債務(wù)）為分割依據(jù)，法院具體計(jì)算方式為“（房屋現(xiàn)值-尚欠貸款）/2”，即（房屋現(xiàn)值88.38×12000－尚欠貸款202117.40）/2=429221.30元；由于房屋分割協(xié)議不成，法院根據(jù)雙方現(xiàn)階段居住狀況，確定產(chǎn)權(quán)歸名義登記人一方。

　　案件事實(shí)：熊某、劉甲婚姻關(guān)系存續(xù)期間，以熊某名義購(gòu)買案涉房屋一套，房屋面積為 88.38 平方米，房屋總價(jià)款為410525元，貸款金額為28萬(wàn)元，貸款期限180個(gè)月，截止到2020年7月16日，貸款余額為202117.40元。庭審中，雙方均同意房屋價(jià)值及裝修費(fèi)用按照面積88.38平方米及單價(jià)12000元計(jì)算。

　　裁判觀點(diǎn)：案涉房屋系雙方在婚姻存續(xù)期間購(gòu)買，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。現(xiàn)雙方就房屋分割協(xié)議不成，本院根據(jù)雙方現(xiàn)階段居住狀況，確定房屋歸熊某所有，后續(xù)貸款由熊某負(fù)責(zé)償還。雙方均認(rèn)可房屋現(xiàn)價(jià)值1060560元，熊某應(yīng)補(bǔ)償劉某429221.30元。

　　案例索引：深圳市南山區(qū)人民法院(2020)深0115民初1488號(hào)

　　【案例22】解讀：本案以房產(chǎn)現(xiàn)凈值（雙方認(rèn)可現(xiàn)值-債務(wù)）為分割依據(jù)，法院具體計(jì)算方式為“（房屋現(xiàn)值-尚欠貸款）/2”，即（房屋現(xiàn)值300000-尚欠貸款83491.64）/2=108254.18元；需要注意的是，小產(chǎn)權(quán)房未能協(xié)商處置，法院一般不作處理；若有兩套房產(chǎn)，可按一人一套進(jìn)行處理。

　　案件事實(shí)：2007年4月20日，晏某與陳甲支付113000元購(gòu)買了坐落于深圳市南山區(qū)紙坊街***案涉房屋1。訴訟中，晏某與陳甲均陳述該房系小產(chǎn)權(quán)房，目前無(wú)法辦證，晏某搬離前與陳甲陳乙共同居住在此房屋。

　　2015年，晏某、陳甲共同購(gòu)買了案涉房屋2，登記權(quán)利人系晏某與陳甲。該房剩余房款以晏某之名在中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行貸款148000元支付，貸款期限10年。截至起訴之日，該房剩余貸款共計(jì)83491.64元。

　　裁判觀點(diǎn)：本案中，晏某與陳甲均認(rèn)可涉案房屋1系小產(chǎn)權(quán)房，目前無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，且晏某與陳甲關(guān)于此房屋如何處置協(xié)商不成，故此房屋所有權(quán)的歸屬在本案中不予處理，由于陳甲與婚生子陳乙現(xiàn)居住在此房屋，故該房屋判歸陳甲使用較為適宜。

　　本案中，考慮到涉案房屋1判歸陳甲使用，而涉案房屋2貸款是以晏某名義申請(qǐng)辦理且晏某亦無(wú)其他房屋居住，故涉案房屋2判歸晏某所有更為適宜，此房屋剩余貸款由晏某償還，晏某對(duì)陳甲進(jìn)行相應(yīng)的補(bǔ)償。

　　由于晏某與陳甲均認(rèn)可涉案房屋2現(xiàn)有價(jià)值按300000元計(jì)算，截至起訴之日該房屋剩余貸款共計(jì)83491.64元，故應(yīng)由晏某補(bǔ)償108254元給陳甲。

　　案例索引：深圳市南山區(qū)人民法院（2020）深0115民初2334號(hào)

　　【案例23】解讀：法院具體計(jì)算方式“已付款本息/房屋總價(jià)款本息×房屋現(xiàn)值÷2”標(biāo)準(zhǔn)，亦即“（已付首付款+已經(jīng)償還貸款本息）/（已付首付款+已經(jīng)償還貸款本息+剩余尚未償還貸款本息）×房屋現(xiàn)值/2”。

　　第 1 步，已付款本息為745,739.68元（已付首付款515304+已償還貸款本息230435.68）；

　　第 2 步，房屋總價(jià)款本息為2981275.48元（已付首付款515304+已經(jīng)償還貸款本息230,435.68+尚未償還貸款本息 1065535.8）；

　　第 3 步，已付款本息占房屋總價(jià)款本息的比例約為41.17%（已付款本息745,739.68/房屋總價(jià)款本息2981275.48）；

　　第 4 步，按照房屋現(xiàn)值（雙方認(rèn)可）計(jì)算的折價(jià)款的一半為524917.5 元[（41.17%×房屋現(xiàn)值 2550000）]/2。

　　案件事實(shí)：2016年8月10日，史甲、王某作為買受人購(gòu)買案涉房屋，總房款1,685,304元，首付款515,304元，商業(yè)公積金組合貸款1,170,000元，貸款期限28年，其中商業(yè)貸款840,000元、公積金貸款330,000元。該房屋于2018年12月 31日交付，現(xiàn)空置未裝修。

　　截止2019年10月21日，該房屋已經(jīng)償還貸款本息230,435.68 元，剩余貸款本金1,065,535.8元。已付首付款515,304元及已經(jīng)償還貸款本息230,435.68元，占房屋總價(jià)款本息的比例約為41.17%。

　　裁判觀點(diǎn)：綜合史甲、王某雙方名下房屋狀況，就該房屋簽訂的《深圳市商品房買賣合同》合同權(quán)益歸王某所有，剩余貸款本金1,065,535.8元及剩余利息由王某負(fù)擔(dān)，就該房屋已支付的首付款、已償還的貸款本息及對(duì)應(yīng)的增值部分，由王某對(duì)史甲予以補(bǔ)償。

　　該房屋已付首付款515,304元及已經(jīng)償還貸款本息230,435.68元，占房屋總價(jià)款本息的比例約為41.17%。結(jié)合雙方認(rèn)可的現(xiàn)房?jī)r(jià)2,550,000元，王某應(yīng)補(bǔ)償史甲524,917.5元。

　　案例索引：深圳市中級(jí)人民法院（2020）深01民終456號(hào)

　　歸納而言，婚后共同出資購(gòu)房，法院主要考慮因素包括但不限于房產(chǎn)的實(shí)際居住情況、涉案房屋數(shù)量、對(duì)女方的保護(hù)等因素。在進(jìn)行分割時(shí)，總體思路是按房產(chǎn)現(xiàn)值的一半來(lái)計(jì)算折價(jià)款。
 

　　三、變價(jià)補(bǔ)償

　　變價(jià)補(bǔ)償，指房產(chǎn)出售、拍賣或變賣，將賣得的價(jià)款按照產(chǎn)權(quán)份額進(jìn)行分割。這種方式在計(jì)算和處理上相對(duì)簡(jiǎn)單。更需要注意的問(wèn)題在于，舉證變賣后的房產(chǎn)是否還有剩值可以分割。

　　【案例 24】解讀：法院具體計(jì)算公式為“婚后共同還貸部分（婚后夫妻共同還貸-婚后一方父母還貸）/（購(gòu)房款+已還貸款利息）×房屋售價(jià)/2”，即（婚后夫妻共同還貸288016.89元-婚后一方父母還貸180000）/（房屋本金313504+已還貸款利息84877.86）×賣出價(jià)格1072300÷2=145371.22 元。

　　案件事實(shí)：殷甲婚前購(gòu)買案涉房屋，購(gòu)買價(jià)格為313,504元、夫妻關(guān)系存續(xù)期間還貸288,016.89元（其中殷甲之母鐘某于2016年7月8日轉(zhuǎn)賬10萬(wàn)元、于2017年1月15日轉(zhuǎn)賬8萬(wàn)元至殷甲還貸賬戶，用于提前還貸）、已還貸利息84,877.86元，現(xiàn)該房屋已售賣，售賣價(jià)格1,072,300元。

　　裁判觀點(diǎn)：關(guān)于婚后共同還貸支付款項(xiàng)及對(duì)應(yīng)房屋增值的問(wèn)題，雙方對(duì)爭(zhēng)議房產(chǎn)的購(gòu)買價(jià)格、售賣價(jià)格、夫妻關(guān)系存續(xù)期間還款數(shù)額、已還貸款利息、殷甲母親支付18萬(wàn)元款項(xiàng)用于提前還款的事實(shí)均無(wú)異議，予以確認(rèn)。根據(jù)雙方確認(rèn)數(shù)據(jù)，核定婚后共同還貸支付款項(xiàng)及對(duì)應(yīng)房屋增值為145,371.22元。

　　案例索引：深圳市中級(jí)人民法院(2020)深01民終11912號(hào)
 

　　結(jié)合上述案例，離婚時(shí)法院對(duì)房產(chǎn)的分割，既有不予處理的情形，也有直接分割的情形。直接分割中又可細(xì)分為按份共有、作價(jià)補(bǔ)償、變價(jià)補(bǔ)償三種常見(jiàn)方式；在分割時(shí)，法院主要從房屋登記情況、雙方是否有相關(guān)協(xié)議約定、出資構(gòu)成等因素綜合來(lái)考慮。《中華人民共和國(guó)民法典》及《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>婚姻家庭編的解釋（一）》雖然對(duì)已失效的《中華人民共和國(guó)婚姻法》及相關(guān)司法解釋有修改和變更，但總體上還是承接了之前的相關(guān)規(guī)定及精神，故本文中2020年武漢地區(qū)法院的離婚房產(chǎn)分割仍對(duì)今后實(shí)務(wù)操作具備較大的參考價(jià)值。  深圳龍華區(qū)律師事務(wù)所