三聯(lián)單體住宅有廣義和狹義兩種。從廣義上講，“三單位住宅”一般是指已經(jīng)建成并且通過公開銷售或者定向銷售、資金分配、搬遷補(bǔ)償、物業(yè)交換、自上而下的項目支付或者自我概念和自住等方式確定了房屋的所有者，但是權(quán)利人并沒有對房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。狹義的三單房只指上述依法建造并已交付給買方的商品房。本文從廣義三元住宅的角度研究了相關(guān)的規(guī)律和實踐。深圳房產(chǎn)律師為您講解一下相關(guān)的情況。

　　三聯(lián)單屋的成因很復(fù)雜，既有歷史原因，也有現(xiàn)實原因。新中國成立以來，住房供應(yīng)方式主要是公建私租或自建自住。改革開放以來，國家允許社會資本建造商品房出售，符合條件的居民開始在商品房市場購房。

　　從上世紀(jì)末的“房改”開始，國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位和社會團(tuán)體開始向干部職工出售租住的公房。隨著居民和村民生活水平的不斷提高，城鄉(xiāng)居民通過自建自住改善居住條件的現(xiàn)象更加普遍。在這種住房供應(yīng)制度改革的過程中。

　　一方面，城鄉(xiāng)居民的住房條件得到了很大的改善，許多家庭有了多余的住房，剩余的住房用于出租或轉(zhuǎn)讓；另一方面，國家的房屋建設(shè)管理制度、過戶管理制度、產(chǎn)權(quán)登記制度不完善、不統(tǒng)一，相對落后。

　　三聯(lián)單房屋的成因還可從企業(yè)管理者、建造者和使用者的角度進(jìn)行進(jìn)一步研究分析。從管理者的角度來說，體制內(nèi)政策法規(guī)多，管理規(guī)則不統(tǒng)一。還有部門利益或個人利益驅(qū)動下的故意違規(guī)、違法和權(quán)力尋租，扭曲不規(guī)范、不一致的政策法律，濫用權(quán)力。

　　比如濫用集資建房政策，濫用經(jīng)濟(jì)適用房政策，濫用城市棚戶區(qū)改造政策；濫用土地政策進(jìn)行融資；非法出售出租的公房；非法批準(zhǔn)城鄉(xiāng)居民自建房屋的；不嚴(yán)格執(zhí)行商品房開發(fā)準(zhǔn)入制度，疏于管理，導(dǎo)致爛尾樓、質(zhì)量爛尾樓、手續(xù)爛尾樓、行政事業(yè)性收費拖欠等現(xiàn)象。

　　從建設(shè)者的角度來看，一些商品房開發(fā)商或集體住房建設(shè)單位沒有相應(yīng)的住房建設(shè)資質(zhì)，沒有相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)能力，缺乏適當(dāng)?shù)慕?jīng)營道德、商業(yè)信用，或者在沒有必要的資金、技術(shù)或者開發(fā)管理經(jīng)驗的情況下，違法違規(guī)從事商業(yè)投機(jī)和取得開發(fā)程序。

　　希望通過建筑企業(yè)的非法集資、預(yù)售、預(yù)付等方式籌集資金，通過修改計劃、偷工減料、拉關(guān)系、商業(yè)賄賂等方式拖欠行政事業(yè)性收費來降低成本，通過確認(rèn)、認(rèn)購、訂購、預(yù)約等方式避免預(yù)售房屋、銷售管理，不按照技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范對房屋進(jìn)行驗收。

　　從用戶的角度來看，一些購買（建設(shè)）不當(dāng)利益和商業(yè)投機(jī)，惡意違約或追求利潤的違約。例如，一些城鄉(xiāng)居民為了節(jié)省審批費，拒絕繳納土地轉(zhuǎn)讓費，自建房屋； 商品房購買者為了避免政府限購政策或為了節(jié)省房屋交易稅費，避免銷售管理和物業(yè)登記；缺乏資金籌集資格、公寓使用資格等，被他人冒充。

　　1、債權(quán)意義上的合同生效產(chǎn)生債權(quán)的約束力，不能作為物權(quán)變動的依據(jù)。同樣，當(dāng)事人之間的物權(quán)沒有發(fā)生變更時，合同也不能視為無效。

　　2、各種非基于法律行為的物權(quán)變動，根據(jù)法律直接規(guī)定的條件發(fā)生效力。當(dāng)達(dá)到法律規(guī)定的條件時，承認(rèn)權(quán)利人取得物權(quán)。但是，為了保護(hù)第三人，這些物權(quán)變動如果是不動產(chǎn)，在不動產(chǎn)登記之前，或者如果是動產(chǎn)，在交付占有之前，不能產(chǎn)生排除第三人的效力。

　　3、不動產(chǎn)登記和動產(chǎn)占有交付具有完全可信性，可以作為物權(quán)確認(rèn)的完全依據(jù)，也可以完全排除第三人效力。

　　4、除不動產(chǎn)登記外，其他具有物權(quán)意思表示形式要件的行為，可以作為當(dāng)事人之間確認(rèn)權(quán)利的依據(jù)。在這里，有必要澄清形式要件的含義，即這些形式要件具有一種可以被客觀認(rèn)識的形式，或者在某種程度上具有物權(quán)公示原則的形式。

　　深圳房產(chǎn)律師認(rèn)為，上述問題現(xiàn)象或者直接導(dǎo)致企業(yè)房屋工程建設(shè)手續(xù)瑕疵，或者可以導(dǎo)致房屋信息質(zhì)量瑕疵，或者是房屋權(quán)利人不適格，是三聯(lián)單房屋的主要成因。很多房屋沒有嚴(yán)格依法建設(shè)、轉(zhuǎn)讓、登記，產(chǎn)生了三房。