房子是夫妻兩個人的共同財產(chǎn)，如果丈夫自己人進行房產(chǎn)交易，妻子知曉后不同意售賣，那這份買房合同還有效嗎？深圳房產(chǎn)買賣律師以案析法，希望能給大家更多的幫助。

　　秦先生將產(chǎn)權(quán)屬于自己的一套房屋出售，突然被妻子邢女士“叫停”。 在購買該房屋的吳先生了解情況后，檢方要求秦先生按照合同約定履行過戶手續(xù)，交付房屋并支付逾期交付的違約金。 日前，上海市閔行區(qū)人民法院責令邢女士取消房地產(chǎn)權(quán)利限制登記，秦先生將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給吳先生名下，并將吳先生和秦先生交付逾期交付房屋的違約金。 同時，吳先生被判處支付剩余的57萬元，并拒絕了第三方邢女士關于合同無效的說法。

　　買賣財產(chǎn)的權(quán)利受到限制

　　秦先生與妻子在婚姻關系存續(xù)期間，共同在中春路購買了一套房屋，該房屋產(chǎn)權(quán)僅登記在秦先生名下。后來因為夫妻矛盾，妻子邢女士去了美國。今年6月13日，秦先生通過中介公司簽訂了《上海市房產(chǎn)買賣合同》，將該房屋以總價155萬元的價格出售給吳先生，用于房屋內(nèi)的設施設備及裝修。簽訂合同前后，吳先生向先生支付定金及房款共計98萬元，尚有房款57萬元未支付。秦先生為此向吳先生出具了一張收據(jù)和一份同意書。同意書上寫著我把房子賣了，2007年7月3日交房。

　　正當吳先生享受著買房成真的喜悅時，卻突然傳來了一個震驚的消息：秦先生在美國的妻子邢女士在房地產(chǎn)交易中心申請辦理了房屋權(quán)利限制手續(xù)。原來，秦先生夫婦關系多時不好，秦先生的妻子邢女士已于去年7月4日離家分居。夫妻正“忙”著進行離婚訴訟。7月5日，也就是吳先生迎接新房的日子里，邢女士在房地產(chǎn)交易中心申請辦理房地產(chǎn)權(quán)利限制的手續(xù)，房地產(chǎn)部門以法院已受理離婚訴訟，要求分割夫妻共同財產(chǎn)為原因，于7月6日作出核準。

　　吳先生聽到這個消息，一怒將秦先生告上法庭，要求判令秦先生按合同約定履行過戶手續(xù)、交付房屋并償付逾期交房違約金。訴訟期間，法院根據(jù)秦先生夫妻的具體情況，依法追加邢女士為第三人參加訴訟。

　　離婚的夫妻也有同樣的“解除婚約”的態(tài)度

　　秦先生認為他和邢女士是夫妻。吳先生同意繼續(xù)交易，即使他已經(jīng)明確表示，夫婦在出售時，他們有問題。由于邢女士在交易中心對房屋的限制而提出離婚，導致房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓失敗。因未經(jīng)邢女士房屋共有人同意出售房屋，合同應當無效。

　　邢女士稱，秦先生在離婚訴訟活動期間，試圖將實屬夫妻雙方共同財產(chǎn)的房屋出售。發(fā)現(xiàn)我們這一發(fā)展情況后，就通知信息中介，要求學生他們自己不能及時進行居間。后來得知已簽訂買賣合同，正在不斷進行市場交易，又至房產(chǎn)企業(yè)交易服務中心辦理了限制該房屋交易的手續(xù)。秦先生擅自處分夫妻之間共同財產(chǎn)，而吳先生在購房時也明知這一基本情況，故訴請要求會計確認買賣合同無效。

　　在回應邢女士的說法時，吳先生說，第三方描述的事實沒有證據(jù)支持。 與秦先生的房屋買賣是雙方的真實意圖，雙方?jīng)]有惡意串通。 第三方的權(quán)利直到2007年7月3日才向房地產(chǎn)交易中心備案，交易中心也沒有提出異議。 本人按照二手房買賣的正常交易過程履行，履行過程中沒有過錯，不同意第三方的訴訟請求。

　　秦先生說，他把自己的房子賣給吳先生是因為有償還貸款的壓力和對法律的無知，沒有侵占共同財產(chǎn)。我認為房屋可以以自己的名義處置房屋，所以第三方不提出異議。

　　第三人對房屋無直接支配權(quán)

　　法院可以認為，第三人雖然我們基于中國婚姻家庭關系的存續(xù)而依法享有對涉案房屋與秦先生共有的權(quán)利，但在第三人未就此問題提出自己主張且房屋進行產(chǎn)權(quán)未登記至其名下前，第三人通過實際情況并未發(fā)展取得對涉案房屋信息完全的直接影響支配和排他的權(quán)利，第三人對此相關法律風險后果應當能夠有所不同判斷。秦先生教育作為一個登記的產(chǎn)權(quán)人將涉案房屋出售的行為方式并不重要構(gòu)成物權(quán)上的物權(quán)處分，而吳先生亦是一種基于對物權(quán)登記地信賴而簽訂了《上海市房屋買賣合同》，雙方簽訂的買賣合同應為學生有效。因此，秦先生及第三人的抗辯及訴訟理由不能同時成立，不予采信。第三人要求會計確認銷售合同無效的訴訟請求，不予支持。

　　鑒于雙方業(yè)務關系的合法成立和有效，吳先生有權(quán)要求秦先生繼續(xù)履行合同。 吳先生要求秦先生辦理過戶手續(xù)并交付房屋的請求得到了法律的支持。 根據(jù)秦先生出具的同意書，如秦先生未按約定履行房屋交付義務，應承擔相應的違約責任。 吳先生提出的逾期交房違約金支付申請符合約定，得到支持。 根據(jù)實際情況，違約金暫計算至判決生效日期，如判決生效后秦先生未交付房屋，吳先生可另行提出索賠。

　　法官指出，如果第三方認為秦先生的行為損害了他的利益，他可以通過其他渠道尋求賠償。考慮到秦先生和第三方邢女士目前正在辦理離婚手續(xù)，吳先生在支付剩余款項之前應注意通知第三方，以便及時保護第三方的權(quán)利，而秦先生交房中的第三人也應當配合并幫助避免其可能產(chǎn)生的不利后果。

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