案例簡介

　　2006年8月，郭某和高某因退休無法貸款買房，于是以兒子郭某1的名義與開發商簽訂了《商品房預售合同》，購買了1202號房，以郭某1的名義辦理了貸款，并通過郭某1的銀行賬戶支付了購房款和償還貸款。2007年房屋交付后，郭某和高某入住。房地產所有權證書以郭某1的名義登記。
 

　　2012年12月，郭與宋提起離婚訴訟。宋要求分割上述財產。原因是郭與宋于2006年3月登記結婚。郭于2006年8月簽訂了《商品房預售合同》，并在婚姻關系存續期間購買了有爭議的房屋。首付款和還款貸款由郭從工資卡賬戶中每月支付，是郭與宋的共同財產。郭、高得知兒子、兒媳離婚訴訟要分割有爭議的財產，于是向法院主張有爭議的房屋屬于老兩口。2014年4月，法院對郭與宋的離婚訴訟作出終審判決。由于外人主張權利，爭議房屋不予處理，雙方可另行解決。
 

　　后來，郭某、高某向法院提起物權確認訴訟，要求確認案件中涉及的財產屬于郭某，高某擁有并辦理過戶手續。經過多次審判，他覺得訴訟請求很難得到法院的支持。在法院判決之前，他找到了張銀福律師尋求幫助。張銀福律師了解情況后，建議他撤回訴訟，然后一次性結清銀行貸款，并以借款買房為由提起訴訟。他要求郭某協助將涉案財產轉讓給郭某和高某。郭某、高某接受張銀福律師的建議并委托代理。
 

　　在訴訟中，宋得知郭，高撤回訴訟，然后作為第三方申請加入，說：原被告沒有書面借款協議，沒有借款買房的法律關系。爭議房屋由被告在被告與第三人結婚期間購買，并以被告的名義登記，而不是第二原告購買。第二個原告支付的首付款是被告與第三人結婚后的禮物。被告通過工資卡賬戶每月償還貸款，這是夫妻的共同收入。第二個原告只有被告的一個孩子，通常把錢轉給被告的銀行被告已經取款，不用于償還貸款。提前償還抵押貸款并不能改變被告與第三在婚姻關系期間購買和每月償還貸款的事實。原告撤回訴訟后，起訴，規避事實和法律，惡意訴訟，侵犯第三人的合法權益，依法駁回。
 

　　被告郭承認原告的事實，雙方有口頭協議，爭議財產以自己的名義登記，但第二原告享有所有權；購買首付和償還貸款通過我的賬戶支付，但都是原告；考慮到財產轉讓稅較高，第二原告是我的孩子，沒有必要轉讓。
 

　　【判決結果】

　　一審法院判決:被告郭某在判決生效后十日內配合原告郭某，高某將1202號房屋所有權轉讓給原告郭某，高某名下。第三人宋某拒絕接受，提起上訴。
 

　　二審法院判決:駁回宋的上訴，維持原判。宋仍不服，向高級人民法院申請再審。
 

      再審法院裁定：駁回宋的再審申請。
 

　　【深圳房產律師解讀】

　　父母以子女的名義出資買房。由于子女婚姻的變化，訴訟財產歸誰所有的糾紛是司法實踐中的一個棘手問題。基于父母和子女之間密切的個人和財產關系，父母很少留下證據來證明他們出資的性質。一旦涉及到訴訟，雙方的主要證據主要當事人陳述。根據當事人的陳述，可能會有各種法律關系。根據不同的法律關系，結果是非常不同的。在這種情況下，由于婚姻變化而爭奪房屋所有權，在離婚訴訟中沒有得到解決，在原告提出的物權確認糾紛中也感到無望勝訴。根據原告的說法，在咨詢了張銀福律師的幫助后，最終以借購房合同的名義起訴，以實現權利保護的目的。在生活中，投資者與注冊人之間存在大量的不一致情況，由于婚姻變化而爭奪房地產的現象也時有發生。作為投資買房的父母，本案具有一定的典型性，特別是以下觀點值得關注。
 

　　1、沒有書面合同并不意味著沒有合同
 

　　合同和書面合同是兩個不同的概念，明確這個概念是非常重要的。本質上，合同是雙方達成協議的結果。正式合同有書面形式、口頭形式等形式，其他形式的合同可以根據雙方的行為或具體情況推定合同的成立。在這種情況下，借錢買房子的原因是父母不能借錢買房子，因為他們退休了。父母以兒子的名義購買住房貸款，生活中存在很多，原因是合法的。父母和孩子之間，由于家庭感情和信任關系，沒有簽訂書面合同，口頭協議也是協議，違反生活常識，不違反法律規定。在訴訟選擇計劃中，熟悉社會條件和人民條件是一個重要的因素。當原告和被告同意借款買房協議的存在時，作為合同當事人以外的第三方，以沒有書面合同為由否認原告和被告有借款買房協議，其反駁主張難以建立。
 

　　2、是正確選擇訴訟方案，有利于維護權益
 

　　不同的訴訟計劃對應于不同的法律關系，抓住案件的核心，提出適當的訴訟請求，法官可以同意你的觀點。在這種情況下，原告在兒子婚后以兒子的名義投資購買房屋，無論是贈與還是借款，在沒有確定證據的情況下，都有很大的模糊性。認定是贈與或借款，直接涉及財產的所有權。根據法律規定，房地產登記簿是財產所有權和內容的基礎。房地產所有權證書是權利持有人享有房地產所有權的證明。投資者自然很難證明以他人名義登記的房屋屬于自己。原告以物權確認糾紛起訴，處于非常不利的地位，難以實現自己的要求，從借款合同的角度起訴，只要房屋轉讓登記到自己的名義，根據法律規定，自然實現房屋屬于自己的目的。案件背后游戲的目的，一個是訴訟不被前兒媳分割；第二個是把房地產轉讓給原告的名義，所有權利保護的結果更好。
 

　　3、以夫妻一方名義登記的財產，不一定是夫妻共同財產
 

　　在生活中，有很多房地產登記人與所有人不一致的情況。如果登記人不是房地產所有人，即使以夫妻名義登記，也不能視為夫妻共同財產。父母以孩子的名義買房，符合借名買房的正常狀態，不違反法律規定。本案第二，原告是投資者和居住用戶。雖然缺乏書面合同證明借名買房協議的存在，但根據父母子女之間密切的人身財產關系，忽視書面合同的簽訂也違反了常識。郭1只是注冊物權人，不是真實物權人，爭議房屋自然不能被認定為郭1和宋的共同財產。
 

　　4、用夫妻一方工資賬戶內的存款還貸，不一定是夫妻共同財產還貸
 

　　通常情況下，夫妻工資賬戶中的工資收入視為夫妻共同財產。但是，匯入工資賬戶的資金不一定是工資收入，用工資賬戶中的存款償還貸款也不一定是個人工資。金錢是一般等價物，不是特定物。在這種情況下，原告將房款轉移給被告，然后由被告償還抵押貸款。原告將資金匯入被告賬戶后，視為原告完成委托被告償還貸款的義務。無論被告是否提取現金，是否直接用于償還貸款，還是通過工資賬戶分期償還貸款，都不影響認定二原告是實際償還貸款人的事實。
 

　　5、贈與是雙方必須達成協議的法律行為。
 

　　在這種情況下，原告沒有贈與的意思，不能被強認定為贈與，被告也不承認贈與。第三人宋主張，原告轉讓給被告的款項不用于償還貸款，應視為贈與，不符合贈與合同的法律特征。邏輯推理是錯誤的，不能推斷出主張的結果，這是訴訟權利保護的禁忌。深圳房產律師