基本案情
在許昌某華公司，是一家企業(yè)，是一家水利水電公司，趙某蕾是一家房地產(chǎn)公司。2012年11月2日，雙方簽署了《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定了物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用及違約責(zé)任等事項(xiàng)；但協(xié)議未約定，終止等事項(xiàng)。2019年9月28日，許昌某華物業(yè)公司在該水岸映象小區(qū)張貼《物業(yè)費(fèi)用調(diào)整公告》，對(duì)物業(yè)費(fèi)進(jìn)行調(diào)整。2019年10月至12月，許昌某華物業(yè)公司在水岸映象小區(qū)發(fā)放《許昌某華物業(yè)有限公司有限公司費(fèi)用調(diào)整征求意見(jiàn)表》。新的一年一月一日起，許昌某華物業(yè)公司開(kāi)始將物業(yè)收費(fèi)上調(diào)后，由于趙某華拒交物業(yè)費(fèi)，對(duì)其提起訴訟。經(jīng)審查，鄢陵縣一處水岸映象小區(qū)(一期)，共有370戶業(yè)主，建筑面積48600多平方米，該小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)。在為水岸映象小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)期間，許昌某華物業(yè)公司沒(méi)有向該小區(qū)業(yè)主公布公司收入及支出情況，該小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用調(diào)價(jià)的相關(guān)事宜，也未向其說(shuō)明。
裁判結(jié)果
有效裁判員認(rèn)為：物業(yè)服務(wù)費(fèi)的調(diào)整應(yīng)屬物業(yè)管理領(lǐng)域的重大事務(wù)，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十六條和《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條，有關(guān)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整應(yīng)由業(yè)主協(xié)商確定，且經(jīng)擁有所有權(quán)部分占建筑面積過(guò)半且占人口總數(shù)過(guò)半數(shù)之業(yè)主同意。房管局[2009]274號(hào)文《關(guān)于業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則的通知》第五十八條規(guī)定：在業(yè)主委員會(huì)成立前，物業(yè)所在地的居民委員會(huì)可以代行其職責(zé)，在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下。在本案中，案件涉及小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的選舉，應(yīng)由居民委員會(huì)代為履行其職責(zé)，對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的調(diào)整應(yīng)在當(dāng)?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，與業(yè)主充分協(xié)商，全面調(diào)查，對(duì)所有人進(jìn)行廣泛的咨詢，并向社區(qū)居民委員會(huì)和街道辦事處匯報(bào)調(diào)查結(jié)果，如經(jīng)社區(qū)居委會(huì)和街道辦事處一致認(rèn)可，并同意上調(diào)小區(qū)物業(yè)費(fèi)，則對(duì)物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行調(diào)整。有效判決認(rèn)定其未經(jīng)充分協(xié)商，駁回了許昌某華物業(yè)公司調(diào)價(jià)部分的訴訟請(qǐng)求。
法官說(shuō)法
房地產(chǎn)服務(wù)收費(fèi)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)、小區(qū)正常運(yùn)行的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)遵循質(zhì)價(jià)一致、公平公開(kāi)、合理誠(chéng)信等原則。房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同的約定，對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行收費(fèi)。對(duì)合同約定以外的收費(fèi)，缺乏合同依據(jù)，不應(yīng)予以支持。但遇有物業(yè)服務(wù)費(fèi)用增加時(shí)，可根據(jù)市場(chǎng)變化，提出調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但是，物業(yè)服務(wù)價(jià)格調(diào)整涉及廣大業(yè)主利益，應(yīng)遵循正當(dāng)程序原則，確需調(diào)整的，物管企業(yè)應(yīng)與業(yè)主委員會(huì)充分討論、協(xié)商，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意；未成立業(yè)主大會(huì)者，但須經(jīng)所有權(quán)部分占建筑物總面積過(guò)半且人數(shù)過(guò)半之業(yè)主同意。不然，就是因?yàn)檎{(diào)整程序違法而得不到法律支持。